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Respuestas a preguntas frecuentes
Cuando una persona decide comprar o vender un inmueble surgen numerosas inquietudes. Los siguientes datos pretenden facilitar el trámite y disminuir los imprevistos que pueden surgir al momento de concretar la operación financiera.
- ¿Qué recaudos deben tomarse antes de firmar el Boleto de Compra-Venta de un inmueble o la Escritura Traslativa de Dominio?
En primer lugar, el comprador debe contratar un profesional que solicite los certificados y/o informes ante el Registro de la Propiedad Inmueble a fin de corroborar la existencia y estado del inmueble. En segundo lugar, debe asegurarse que el vendedor sea realmente el propietario del inmueble, que no esté inhibido para transferir y que el inmueble no posea, por ejemplo, hipotecas o embargos. De esta manera, antes de firmar el Boleto de Compra-Venta, el comprador obtiene el Informe de Dominio del Inmueble y el Informe de Inhibiciones del Propietario.
Asimismo, se recomienda que el comprador se ponga en contacto con un profesional de su confianza y le entregue una copia del título de propiedad para efectuar un estudio del caso.
- ¿Qué es un Informe de Dominio?
El Informe de Dominio es un documento emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble donde consta la ubicación, dimensiones, titular registral y gravámenes (hipoteca, embargo, etc.) del inmueble.
Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con los datos proporcionados por el vendedor.
- ¿Qué es un Informe de Inhibiciones?
El Informe de Inhibiciones es un documento emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que permite conocer si el vendedor posee alguna inhibición para efectuar la transacción comercial.
- ¿Qué sucede con los impuestos, tasas y servicios adeudados?
Antes de suscribir el Boleto de Compra-Venta, el comprador deberá revisar la situación impositiva del inmueble a adquirir. Es decir, controlar si existen deudas por impuestos municipales o provinciales, agua potable, luz, gas natural y/o teléfono.
Es importante aclarar que, las deudas generadas por Tasa General de Inmuebles Municipal no son de carácter personal. Esto es, la persona que adquiere un inmueble con deudas asume dichos compromisos.
- ¿Es necesario que un profesional de la construcción realice una inspección antes de concretar la compra-venta del inmueble?
Es recomendable que un profesional de la construcción verifique la estructura del inmueble a adquirir para observar detalles que, a simple vista, pueden pasar inadvertidos.
- ¿Qué ocurre cuando el propietario del inmueble ha fallecido?
Por regla general, sólo puede efectuar la operación la persona que figura como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble aunque la legislación establece algunas excepciones. Entre ellas, figura que se encuentre en trámite la sucesión de la persona fallecida y que el juez ordene la inscripción del bien a nombre de los herederos, que serán los responsables de firmar el Boleto de Compra-Venta, o que autorice la venta del inmueble.
El escribano deberá dejar constancia del mencionado proceso en la Escritura a fin de completar el trámite en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- ¿Cuáles son los alcances del Boleto de Compra-Venta?
Una persona que posee el Boleto de Compra-Venta no ostenta la titularidad registral de la propiedad adquirida. El trámite se completa con la firma de la Escritura Traslativa de Dominio que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble donde consta, por ejemplo, información relativa a anteriores dueños, hipotecas y embargos.
Es importante aclarar que, aunque existan varios adquirentes con Boleto de Compra-Venta sólo se considera titular dominial a la última persona inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- ¿Quién redacta el Boleto de Compra-Venta?
Dada la importancia de la redacción del Boleto de Compra-Venta, se recomienda encomendar dicha tarea a un profesional (abogado o escribano) de su confianza ya que, aunque existen diversos modelos o formularios, cada operación tiene sus características particulares.
En el Boleto de Compra-Venta, consensuado por ambas partes, deberán constar todos los datos de la propiedad, del comprador, del vendedor, el precio de la transacción, la forma y lugar de pago, el dinero que se entrega, la moneda, la fecha de escrituración y todos los detalles que se consideren pertinentes.
- ¿Qué plazo transcurre entre la firma del Boleto de Compra-Venta y la Escritura?
El plazo entre la firma del Boleto de Compra-Venta y la Escritura es convenido por ambas partes pero, normalmente, se establece un período superior a los treinta días corridos.
En la fecha y hora pactadas, el escribano verificará que los datos incluidos en la Escritura son correctos, controlará los antecedentes del título y será testigo de la posesión que el vendedor entrega al comprador.
Los honorarios del escribano y los gastos de la Escritura serán abonados según el convenio establecido por ambas partes. En general, dichos tributos son asumidos por el comprador y los gastos de tramitación previa a la escrituración son abonados por el vendedor.
- ¿Quién es el responsable de la Tasa General de Inmuebles Municipal?
El responsable de la Tasa General de Inmuebles Municipal es el titular dominial del inmueble. Por lo tanto, el tributo será emitido con el nombre que figura en la Escritura Traslativa de Dominio.
- ¿Cuál es la función del escribano?
El escribano debe asistir y asesorar a las partes intervinientes. Al redactar el texto de la Escritura, el profesional verifica los antecedentes del título con el objeto de resguardar la transacción que pretende realizar el comprador. Una vez firmada la Escritura, debe inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Ante la negativa a escriturar un inmueble, ¿el Boleto de Compra-Venta es un documento que avala dicha solicitud?
El Boleto de Compra-Venta es un documento legal idóneo para exigir los derechos propios y los deberes que la otra parte se comprometió a cumplimentar.
Si alguno de los actores intervinientes se negara a escriturar, la otra parte procederá a efectuar una intimación y, de persistir la reticencia, podrá recurrir a los tribunales ordinarios de justicia.
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